wanneer heeft u een vergunning nodig voor een verbouwing?

wat een vergunning eigenlijk regelt.

Een omgevingsvergunning is geen formaliteit om u tegen te werken. De gemeente toetst met zo'n vergunning of uw plan veilig is, of het past binnen het omgevingsplan en of het niet ten koste gaat van buren of straatbeeld. Grofweg lopen er drie toetsen door elkaar: de bouwtechnische kant (is de constructie veilig, voldoet het aan de bouwregels), de ruimtelijke kant (mag u op die plek bouwen en hoe hoog en hoe diep) en de welstand (past het uiterlijk in de omgeving).

Sinds de invoering van de Omgevingswet zijn die onderdelen uit elkaar getrokken. Voor sommige bouwwerken is alleen nog een melding nodig, voor andere een volledige vergunning, en soms geldt er naast de bouwtechnische toets ook nog een ruimtelijke toets. Dat klinkt ingewikkeld, maar in de praktijk komt het neer op één vraag die u altijd eerst moet beantwoorden: raak ik de constructie, het volume of de buitenkant?

Let op: vergunningsvrij betekent niet regelvrij. Ook zonder vergunning moet een verbouwing voldoen aan de technische eisen voor constructie, brandveiligheid, ventilatie en isolatie. Gaat er later iets mis, dan bent u als eigenaar aansprakelijk, ook als de gemeente nooit een papiertje heeft afgegeven. En bij verkoop van de woning kan een niet-gemelde ingreep alsnog vervelende vragen opleveren.

werk waarvoor u vrijwel altijd een vergunning nodig heeft.

Onderstaande ingrepen vallen zelden onder de vergunningsvrije regels. Reken erop dat u hier een aanvraag of op zijn minst een melding voor moet doen:

• Het verwijderen of doorbreken van een dragende muur, of het weghalen van een stuk vloer.
• Een aanbouw of uitbouw aan de voorkant van de woning of aan de zijkant langs openbaar gebied.
• Een dakkapel aan de voorzijde, of een dakopbouw waarmee u de nok verhoogt.
• Een nieuw gevelkozijn of een schuifpui waar eerst een dichte muur zat.
• Het splitsen van een woning of het wijzigen van de functie, bijvoorbeeld van winkel naar woning.
• Vrijwel elke ingreep aan of in een monument, ook kleine en ook binnen.

De rode draad: zodra de krachtenafdracht in het gebouw verandert of het gebouw er van buiten anders uit komt te zien, kijkt de gemeente mee. Bij een dragende muur draagt de constructeur daar een berekening voor aan; zonder die berekening neemt geen enkele gemeente een aanvraag in behandeling. Weet u niet zeker hoe uw woning in elkaar zit, lees dan eerst hoe u herkent of een muur dragend is.

werk dat vaak vergunningsvrij is.

Een groot deel van een gemiddelde renovatie valt buiten de vergunningplicht. Denk aan werk dat binnen blijft en de constructie met rust laat:

• Een nieuwe badkamer, keuken of toilet op dezelfde plek, inclusief tegelwerk en leidingwerk.
• Het plaatsen of weghalen van een niet-dragende scheidingswand of een voorzetwand.
• Stucwerk, schilderwerk, behangwerk en het leggen van een nieuwe vloer.
• Vloerverwarming aanleggen in een bestaande vloer.
• Gewoon onderhoud: kozijnen schilderen, houtrot herstellen of een kapot kozijnonderdeel vervangen in dezelfde maat en vorm.
• Een dakkapel aan de achterkant of een bijgebouw in de achtertuin, mits binnen de maatvoering van de regels.

Die laatste twee zijn de klassieke valkuil. Vergunningsvrij geldt alleen binnen strikte grenzen: afstand tot de erfgrens, hoogte, diepte, oppervlakte van het achtererf en de vraag of u in het achtererfgebied of het voorerfgebied bouwt. Eén decimeter te hoog of te diep en u heeft alsnog een vergunning nodig. Meet dus eerst na voordat u een aannemer laat bestellen.

waar het verder nog van afhangt.

Twee woningen met precies hetzelfde plan kunnen een verschillend antwoord krijgen. Dat komt door de lokale regels. In het omgevingsplan van de gemeente staat wat er op uw perceel mag, en die regels verschillen per wijk en soms per straat. In een beschermd stads- of dorpsgezicht zijn de vergunningsvrije mogelijkheden flink ingeperkt, ook aan de achterkant.

Daarnaast spelen andere partijen mee. Woont u in een appartement, dan heeft u naast de gemeente vrijwel altijd toestemming van de vereniging van eigenaars nodig, zeker bij werk aan vloeren, leidingen of gemeenschappelijke constructiedelen. Huurt u, dan is schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. Bij een rijtjeswoning is het verstandig uw buren vooraf te informeren, al is het alleen maar omdat een bezwaarprocedure maanden kan kosten.

Tot slot: ook een verbouwing die technisch mag, kan burenrecht raken. Een uitbouw tot op de erfgrens, een raam dat uitkijkt op het perceel van de buren of een gedeelde fundering vraagt afstemming. Dat staat los van de vergunning, maar bepaalt wel of uw project soepel verloopt.

zo pakt u het stap voor stap aan.

Een werkbare volgorde om van plan naar schop in de grond te komen:

• Stap 1. Zet uw plan op papier met maten: wat gaat weg, wat komt erbij, hoe hoog en hoe diep.
• Stap 2. Doe de vergunningcheck in het Omgevingsloket en bekijk de regels voor uw perceel in het omgevingsplan.
• Stap 3. Is het beeld onduidelijk, vraag dan vooroverleg aan bij de gemeente of bel met het omgevingsloket van uw gemeente.
• Stap 4. Laat bij constructief werk een constructeur een berekening maken en laat tekeningen opstellen.
• Stap 5. Regel toestemming van VvE, verhuurder of mede-eigenaar en informeer de buren.
• Stap 6. Dien de aanvraag in en wacht de beslissing en de bezwaartermijn af voordat u materiaal bestelt.
• Stap 7. Bewaar de vergunning, de tekeningen en de berekeningen; bij verkoop wil de koper die zien.

Wilt u weten welke werkzaamheden er bij zo'n constructief traject horen, dan geeft het overzicht van wat er onder ruwbouw valt een goed beeld van de volgorde op de bouwplaats.

wat u zelf kunt doen, en wanneer niet.

De vergunningcheck en het uitpluizen van het omgevingsplan kunt u prima zelf doen. Ook het verzamelen van foto's, oude bouwtekeningen en de maten van uw woning is werk dat u uit handen neemt en dat tijd scheelt. Veel gemeenten helpen desgevraagd met een korte toelichting op de regels voor uw adres.

Waar het stopt, is bij de constructie. Een doorbraak, een uitbouw of een dakopbouw vraagt om een berekening van een constructeur en om tekeningen die aan de eisen van de aanvraag voldoen. Dat is geen papierwerk dat u met een tekenprogramma even zelf maakt: de gemeente toetst op onderbouwing. Wij adviseren ook om pas te slopen als de vergunning onherroepelijk is. Een bezwaar van een buur terwijl de muur er al uit is, brengt u in een lastige positie.

Twijfelt u tussen twee varianten, bijvoorbeeld een uitbouw aan de achterkant of een dakkapel, dan loont het om beide eerst op vergunningplicht te toetsen. Soms blijkt de ene optie vergunningsvrij en de andere niet, en dat scheelt al gauw een paar maanden doorlooptijd.

veelgestelde vragen

over vergunningen bij verbouwen.